Слишком много места: торговые центры Москвы пустеют

Кризис докатился до ритейла: магазины теряют покупателей, владельцы торговой недвижимости – арендаторов. Новые объекты, возводимые строителями, рынку не нужны.

За последние два года посещаемость российских торговых центров упала более чем на 20%. При этом девелоперы продолжают сдавать в эксплуатацию новые площади. Шансы на максимальную загрузку имеют только объекты с идеальной локацией и продуманной концепцией, остальным придется меняться или закрываться.

Посещаемость торговых центров в РФ в предновогоднюю неделю 2015 года, на которую приходится пик продаж, сократилась на 1,5% по отношению к аналогичному периоду 2014 года и на 20% в сравнении с показателями двухлетней давности, свидетельствуют данные компании Watcom. По словам Романа Скороходова, президента Watcom, рынок ТЦ достиг своего дна. В новогодние каникулы снижение продолжилось: за первую неделю 2016 года торговые центры потеряли 7,26% клиентов по сравнению с предыдущей неделей и 5,9% по отношению к аналогичному периоду 2015 года, отмечают в компании.

С выводами коллег согласны и представители одной из крупнейших консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle (JLL). «Увеличение количества пустующих помещений вызвано вводом значительного объема площадей (560 тыс. кв. м за 2015 год) и активной ротацией арендаторов, которые испытывают трудности ввиду снижения потребительского спроса», – говорится в отчете JLL. Так, за 11 месяцев 2015 года, в соответствии с данными Росстата, сокращение оборота розничной торговли в России достигло 9,3% к аналогичному периоду предыдущего года, а в Москве розничные продажи за этот период упали на 13%. По оценкам экспертов JLL, к концу 2016 года доля свободных площадей на московском рынке торговых центров может увеличиться до 10% и приблизиться к рекордному показателю второго квартала 2010 года, когда пустовало 11% помещений.

«Прогнозируемый рост объема вакантных площадей в ТЦ Москвы обусловлен как негативными прогнозами относительно развития рынка розничной торговли, так и вводом значительного числа проектов, реализация которых была начата еще до кризиса, – комментирует Татьяна Ключинская, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании JLL. – К вводу в Москве на 2016 год заявлены торговые центры совокупной площадью около 460 тыс. кв. м, при этом можно ожидать, что в соответствии с общим рыночным трендом на момент открытия они будут заполнены в среднем на 50-60%».

По данным Knight Frank, нынешний кризис превзошел самые пессимистичные прогнозы. В 2009 году абсолютный показатель вакантных площадей достигал 230 тыс. кв.м. Сегодня объем предлагаемых арендаторам пустующих площадей в три раза выше – около 700 тыс. кв.м.

Снижение количества покупателей отмечается и ритейлерами. По данным гендиректора Inventive Retail Group Тихона Смыкова, за 2015 год этот показатель сократился на 15%, средний чек при этом увеличился в полтора раза. Операционный директор «Адамас» Дмитрий Баранов говорит о десятипроцентном снижении трафика по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

«Всем очевидно, что в сложившейся ситуации арендатор и девелопер находятся в одной упряжке, успешность одного напрямую влияет на рентабельность второго», – говорит Наталья Куваева, руководитель проектов департамента управления объектами NAI Becar.

Основными арендаторами, обеспечивающими спрос на помещения свыше 1000 кв. м, остаются продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. Кроме того, собственники ТЦ продолжат привлекать в свои объекты авторские бутики и новые концепции общественного питания. Очень многое зависит от концепции торгового объекта и локации. Качественные объекты, расположенные в «нужном» месте, даже в такие непростые времена пользуются успехом у ритейлеров.

По мнению Михаила Рогожина, управляющего директора отдела торговых помещений CBRE в России, рост конкуренции между проектами на фоне падения розничных продаж может подтолкнуть некоторых собственников к проведению реконцепции, ротации арендаторов или репозиционированию своих объектов.

Еще один важный фактор, который играет решающую роль в кризисной ситуации – величина арендных ставок. «С началом кризиса и взлетом курса валют договоры аренды в торговой недвижимости перешли в индивидуальное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Каждый управляющий стремится удержать арендатора и в то же время не забыть про собственные интересы», – подчеркивают эксперты NAI Becar.

В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале 2015, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу года. При этом сами ставки, по данным NAI Becar, продолжают уменьшаться и составляют на данный момент 13-15 тыс. руб./кв. м в год для якорных арендаторов и 40-45 тыс. руб./кв. м в год для арендаторов торговых галерей. В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составили $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 года.

Участники рынка осторожны в своих прогнозах, но считают, что говорить о системном кризисе в недавнем прошлом высокодоходного сегмента пока рано. «Системного кризиса в секторе торговой недвижимости нет. Однако и факторов, стимулирующих развитие рынка, доступного финансирования, роста потребительской активности, возобновления девелоперского процесса, повышения спроса на торговые площади, игроки рынка пока не наблюдают. Фактически, мы наблюдаем стагнацию сектора, вызванную внешними неблагоприятными факторами»,– утверждает Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS . По ее словам, возобновление развития в секторе торговой недвижимости в прошлый кризис (2009 год) отмечалось уже спустя полтора года после падения. В этот раз аналитик компании дают сегменту два года на восстановление. «В 2016 году рынок будет «доедать остатки» свободных площадей, и в течение 2016-2017 годов уровень вакансии снизится», – считает Ясько.