Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены. Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым и первичным вещным правом на землю, предоставляя собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Значение государственной регистрации. Последствия отказа от прохождения государственной регистрации

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Помимо возникновения права собственности после совершения сделки, регистрации подлежит и сам договор купли-продажи. В ЕГРП вносятся не только сведения о правах на объект, но и данные о заключенных договорах купли-продажи в отношении него.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию. Срок обращения за регистрацией после заключения договора

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка, право собственности на который подлежит регистрации. Регистрацией договора купли-продажи и права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения в регистрационный орган после заключения договора купли-продажи законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права собственности не наступают.

Стоимость и сроки регистрационных действий; основания для отказа или приостановления регистрации

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора купли-продажи и права собственности на участок состоит из нескольких этапов:

- прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

- юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

- внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

- выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Стоимость услуги по регистрации права собственности на участок определена налоговым законодательством и в настоящее время составляет для граждан в размере 2 тысячи рублей, а для организаций и предприятий 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Некоторые исключения из общего правила определены Налоговым кодексом.

Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на участок составляет 18 календарных дней.

В отношении регистрации договора купли-продажи и права собственности на участок основаниями для приостановления являются:

- поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;

- в случае поступления от одного из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;

- наличие акта судебных органов о приостановлении;

- наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок или установления запрета на совершение с ним определенных действий;

- наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

- право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;

- признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение собственности;

- отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом собственности на участок;

- непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;

- имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок.

Вопросы и ответы юристов

Данный договор вступает в силу с момента его гос.регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или с момента подписания его сторонами?

Здравствуйте! Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

День добрый! Договор купли-продажи продажи проходит регистрацию с арфагрофическими ошибками и ошибки в расшифровке подписей сторон

Данный договор вступает в силу с момента его гос.регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или с момента подписания его сторонами?

Здравствуйте! Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Заказчик отправил список материалов для ремонта крыши. В списке был написана пароизоляционная пленка со своими характеристиками. В ответ поставщик прислал тот же список, но заменил название пароизоляционной пленки на сталь с теми же характеристиками. Как быть в данном случае?

можно ли зарегистрировать договор купли продажи земельного участка без перехода прав собственности до момента полной оплаты

Нет, поскольку регистрация объекта недвижимости и переход права собственности регистрируется в один день. Однако данные условия о порядке расчета Вы можете предусмотреть в условиях договора купли-продажи.

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества. Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.