Анализ рисков договора долевого участия

Риски договора долевого участия, как не переплатить застройщику, не стать жертвой обмана и не идти на уступки, когда этого не хочется.

Конечно законодателем специально был разработан ФЗ -214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, для того, что бы как можно лучше защитить права дольщиков.

К сожалению у ФЗ-214 есть слабые места, которые создают благоприятную почву для недобросовестных застройщиков.

Договор долевого участия: риски и как их избежать

Рассмотрим одно из слабых мест данного закона, что бы вы уже знали как можно себя обезопасить в будущем.

Изменение проектной декларации застройщиком в одностороннем порядке

Одним из слабых мест является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проектную декларацию.

Проектная декларация это информация о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике и проекте строительства указано в ст.ст. 20,21 ФЗ-214.

Т.е. закон обязал его все изменения о застройщике и( или) проекте о строительстве в течение трех дней вносить в проектную декларацию и все, а указанные изменения он согласовывать с дольщиками не обязан.

А поэтому недобросовестный застройщик может очень здорово вас подвести.

• вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
• может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки
• вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
• вместо обещанной сантехники может ее не установить
• вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
• изменить фасады
• вместо обещанного паркинга может их не построить
• и таких примеров может быть множество

По одному из обращений клиента, мною был изучен договор ДДУ в котором, технические характеристики продаваемой квартиры были указаны следующим образом:

«застройщик своими силами обязуется построить многоквартирный жилой дом на земельном участке № … расположенном по адресу …… ,точное месторасположение указано в приложении №1 на схеме»

Было указано описание квартиры с указанием площади, расположении на этаже, площадь лоджии и балкона, план-схемы и все.

Что не было указано в договоре долевого участия:

• из какого материала будет построен дом
• этажность дома
• виды и перечень отделочных, монтажных, строительных, электромонтажных, сантехнических видов работ
• вид отделки
• комплектация квартиры
• перечень строительных материалов из которого будет состоять отделка квартиры

Имелась только одна формулировка, содержащиеся в одном предложении:

«стены оштукатурены, стяжка на полу, металлопластиковые окна, входная металлическая дверь, радиаторы отопления алюминиевые»

Из данной формулировки непонятно какие именно стены будут оштукатурены, может в подъезде их оштукатурят.

В приведенном условии договора долевого участия нет частички «все», соответственно можно будет установить не все окна, не оштукатурить все стены, на каком полу стяжка не понятно.

Расплывчатые и неясные формулировки в договоре долевого участия увеличивают риски дольщика

А устно дольщику сообщили, что дом будет 6-этажным с подземным гаражом и административным зданием.

В договоре нигде не было указано про этажность дома , подземные гаражи и административное здание. Что дало право застройщику потом поменять свои планы и он решил еще надстроить три этажа, и не стал торопиться строить гараж и административное здание.

В связи с чем срок сдачи дома необоснованно затянулся на года и по настоящее время дом не сдан, и что еще застройщику придет в голову неизвестно, остается только догадываться.

В таком случае что то предъявить застройщику будет сложно, поскольку в договоре долевого участия не указано вообще этажность дома и другие характеристики.

И нет гарантии, что застройщик еще что нибудь не придумает. В данном случае дольщику только можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта, что уже очень радует.

Что четко прописать в договоре долевого участия:

• точное описание технических характеристик квартиры (строительный адрес, подьезд, секция, этаж, количество этажей в доме, расположение относительно других квартир, площадь, наличие лоджии или балкона, террасы, схематичное изображение плана квартиры с подробным описанием, вид остекления, описание наружных стен, перегородок и т.п. )
• если желаете приобрести квартиру с отделкой, то следует указать все виды и перечень отделочных работ с указанием всех строительных материалов (например, оштукатуривание, облицовка, окраска, укладка кафеля, настил полов линолеумом или плиткой, перечень строительных материалов-краска, обои, линолеум, плитка и т.д.)
• перечень монтажных работ (установка окон, дверей, сантехники и т.п)
• перечень электромонтажных работ (разводка проводки, установка внутриквартирных щитков или наружных и т.д.)
• сантехнические работы (установка сантехники, разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и т.д.)
• перечень имущества,входящее в комплектацию квартиры(двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры и т.д.)
• с указанием всех технических и административных зданий (нежилые помещения), если застройщик планирует их возвести (паркинг ,подземный гараж и т.п. и они для вас будут иметь значение), может вы покупаете квартиру только из за наличия парковки или места в подземном гараже.

Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен, но если вы составите описание придерживаясь данного перечня, думаю основные характеристики будут учтены.

Резюме: чем точнее и больше характеристик будет указано в договоре, тем будет надежней договор, чем меньше, тем будет дольщик уязвим и будет благоприятная почва для злоупотреблений застройщиком.