Необходимый перечень документов для продажи квартиры в ипотеке и за наличные

В сделках с недвижимостью документация имеет первостепенное значение. Как говорит практика, покупатель быстрее соглашается на сделку, если ее пакет уже укомплектован. Об этом следует позаботиться заранее, так как некоторые документы для продажи квартиры после запроса могут выдать не сразу.

Основные документы, которые должны быть в наличии при продаже жилья

• Документ, определяющий личность продавца. Это паспорт или нотариально оформленная доверенность (если владельца представляет иное лицо), свидетельство о рождении, если в круг собственников входит несовершеннолетний (вместо него действует его узаконенный представитель: опекун, либо какой-то из родителей).

• Титул права собственности, который выдается в Росреестре. Такое свидетельство может отсутствовать в том случае, если квартира перешла во владение до1999 года, после чего никаких сделок с этой недвижимостью не заключалось. Даже если документа на руках у владельца недвижимости нет, в любом случае в БТИ должны быть сведения о праве собственности.

• Правоустанавливающая документация на квартиру. К ней относится та документация, на основании которой был оформлен титул на право собственности. К таким документам относится договор купли-продажи жилья, соглашение о долевом участии в строительстве дома, договор приватизации, договор переуступки права требования, свидетельство о праве наследования, договор дарения или мены, документ об уплаченном пае в жилищно-строительном кооперативе, акт приема-передачи объекта от застройщика к гражданину, решение суда.

• Выписка из ЕГРП. В Едином государственном реестре прав на недвижимость содержится информация о том, действительно ли продавец владеет квартирой, есть ли другие сособственники, не находится ли недвижимость под арестом, не заложена ли она или обременена. Этот документ нельзя отнести строго к обязательным, по надежнее при продаже квартиры попросить продавца взять выписку из ЕГРП. Запросить выписку можно через Интернет или в территориальном офисе Росреестра.

• Однако информация из ЕГРП уже в момент ее получения становится неактуальной. Проще говоря, один гражданин может получать документ, а другой в то же время подавать заявление о регистрации обременения.

• Справка об отсутствии задолженности. К таким справкам относится выписка из домовой книги, а также выписка финансово-лицевого счета. С помощью выписок можно установить, прописаны ли в квартире лица и сколько, имеются ли долги. При неуплате коммунальных долгов продать квартиру, даже при наличии всех документов, не получится. Эту выписку выдают в офисе управляющей компании, для чего потребуется предъявить паспорт владельца и оригинальную правоустанавливающую документацию. Большинство управляющих компаний выдают такой документ только при условии погашения задолженности. Срок действия выписки – 30 дней с момента выдачи.

• Разрешение органов опеки. Если владельцем является несовершеннолетний или недееспособный, на сделку требуется получить разрешение. В том случае, если ребенок или недееспособный владелец не является собственником по закону, а только зарегистрирован на жилплощади, никаких дополнительных документов получать не нужно. Чтобы взять разрешение, узаконенные представители должны явиться в органы опеки районной администрации, на территории которой расположен объект. Для этого требуется предоставить свидетельство о рождении; паспорт несовершеннолетнего, если он достиг возраста 14 лет; документы, подтверждающие, что лица, обращающиеся в органы опеки, являются представителями ребенка или недееспособного по закону; заявления от двух родителей (заявление второго не потребуется, если его признали безвестно отсутствующим или лишенным родительских прав); правоустанавливающая документация на ту квартиру, которую продают, а также на ту, которую семья намерена купить на имя ребенка или несовершеннолетнего; кадастровый паспорт, выписку из финансово-лицевого счета и домовой книги на обе квартиры. Также следует взять документ из ЕГРП, в котором содержится информация о том, есть ли на покупаемой квартире аресты или обременения. Органы опеки дадут разрешение на продажу квартиры только в том случае, если условия для проживания ребенка в результате переезда не будут ухудшаться. Решение выносят не позднее чем через 15 дней с того дня, как документы были представлены (срок рассмотрения — 30 дней, но на практике обычно этот период составляет 15 дней).

• Если взамен приобретается квартира в строящемся жилье, то потребуются:
  1. соглашение об участии в долевом строительстве (договор переуступки права требования вкупе с первичным соглашением на участие в долевом строительстве жилья);
  2. платежный документ, удостоверяющий оплату по соглашению;
  3. документы, содержащие информацию о месте проживания несовершеннолетнего до конца строительства и регистрации права владения объектом. Можно предоставить свидетельство о регистрации лица по месту пребывания, а также правоустанавливающую документацию на этот объект, из которых следует, кто является владельцем. Документом, удостоверяющим место проживания несовершеннолетнего, служит выписка из домовой книги для того объекта, где несовершеннолетний пропишется и будет проживать до конца строительства и оформления права владения на объект.

• Если квартира взамен приобретается по ипотеке, требуются: а) уведомление кредитора о наличии возможности выдачи кредита; б) нотариально оформленное обязательство родителей (или законных представителей) о расходовании средств, которые остались после удовлетворения претензий кредиторов (заимодавцев) в случае наложения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге.

• Согласие на продажу других владельцев (при продаже доли). В этом случае, кроме указанных документов, для продажи квартиры требуется истребовать согласие остальных владельцев. До того, как выставить долю на продажу, собственник должен дать возможность выкупить долю своим соседям. Поэтому продавец доли обязан известить их письменно о своем намерении продать долю. Отказ других владельцев от преимущественного права выкупа можно оформить либо у нотариуса, либо отправив собственникам письменное уведомление с описью вложений. Даже в том случае, если сособственники не ответят на это письмо, по истечении месяца с даты его отправления объект можно продавать.

Для совершения сделки требуется заручиться нотариальным согласием супруга продавца. Органы госрегистрации не требуют согласия супруга для продажи квартиры, но сам факт наличия этого документа важен для покупателя. Все совместно приобретенное во время брака недвижимое имущество включается в совместную собственность, а это значит, что для его реализации потребуется получить согласие другого супруга. Кроме тех случаев, когда недвижимость была подарена или приобретена до заключения брака, получена в порядке наследования в браке, или гражданин безвозмездно получил имущество в собственность при приватизации. Если супруг не поставлен в известность о продаже или не соглашался на сделку, впоследствии такая сделка может быть аннулирована. Согласие нельзя получить иным способом, например, личным заявлением на сделке. Письменный документ обязательно заверяется у нотариуса.