Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли оно

Стремиться к скорейшему погашению ипотечного кредита важно в любом случае, так как систематические платежи уменьшают семейный бюджет в течение продолжительного времени. Как правило, условия досрочного погашения ссудной задолженности закрепляются в кредитном договоре.

Во избежание недоразумений и обстоятельств, которые негативно могут отразиться на кредитной репутации, следует ознакомиться с условиями внесения внеплановых платежей еще до подписания ипотечного соглашения.

Досрочное погашение ипотеки – всегда ли оно возможно?

Внесение досрочных платежей в счет погашения основного долга по кредиту без каких-либо штрафов и взимания комиссий определено законодательно и всегда возможно. Но при существующей системе аннуитетных ежемесячных платежей по займу, когда большая часть транша идет на погашение процентов, банкам не выгодно погашение ипотеки раньше срока.

Поэтому в кредитных договорах прописываются те или иные условия досрочного закрытия ипотечной задолженности, которые определяются, исходя из кредитной политики каждого конкретного банка.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволит проанализировать свои будущие траты и спланировать погашение.

Условия досрочного погашения

Заемщик должен знать, что досрочное погашение ипотеки может быть:

• полным – внесение денежных средств в размере тела кредита и процентных платежей, рассчитанных за период от даты последнего взноса до дня погашения включительно;
• частичным – уплата части основного долга и причитающихся процентов на дату погашения.

При частичном досрочном внесении происходит изменение параметров ссуды, которые осуществляются в рамках ипотечного соглашения либо согласно заявлению ссудозаемщика. Такими корректировками являются:

• сокращение срока кредита с сохранением размера ежемесячных платежей;
• снижение объема ежемесячных платежей без изменения окончательной даты погашения кредита.

Накопив некоторую денежную сумму и имея желание избавиться от части кредита, заемщик должен обратиться в отделение банка, которое предоставило ипотеку, с заявлением. В ходатайстве необходимо отразить конкретную сумму и предполагаемую дату платежа.

Поставить в известность о намерении досрочной уплаты некоторые финансовые учреждения требуется за определенное количество дней (рабочих либо календарных). В отдельных случаях достаточно посетить банк и в этот же день произвести погашение. Такие действия кредитозаемщика обязательно оговариваются с банком и фиксируются в договоре ипотеки.

Определенная часть финансовых организаций для извлечения прибыли и удержания клиентов выставляют некоторые ограничительные требования к преждевременному погашению задолженности.

Таких ограничений немного:

• суммы досрочных выплат ограничены в размерах и частоте внесения (не более трех платежей в месяц и т. д.);
• раннее погашение ссуды разрешается по истечении определенного срока (от одного-трех месяцев до нескольких лет);
• при досрочной уплате возможно повышение процентной ставки по кредиту (от 0,5%).

Кредитные учреждения, выдвигающие такие требования, не дорожат своими заемщиками и рискуют и вовсе растерять клиентскую базу.

Положительный момент преждевременного погашения ипотеки – возможность возврата страховых выплат, произведенных за залоговое обеспечение, а также за здоровье и жизнь заемщика/созаемщика. Обязанность страховых компаний по выплате части страховки закреплена в страховых полисах. Объем возвращаемых средств пропорционален времени, оставшемуся до окончательной даты возврата ссудной задолженности.

Сравнение условий досрочного погашения в банках

Внесение в ГК РФ запрета на применение штрафов и комиссий за досрочное погашение ссудной задолженности привело к нивелировке условий между крупными и мелкими банками.

Параметры условий досрочного погашения ПАО СбербанкВТБ-24 (ПАО)АО Россельхозбанк Место внесения частичного досрочного платежалюбое отделениелюбое отделениелюбое отделение Дата внесения для частичного досрочного платежав очередную дату траншав очередную дату траншав очередную дату транша Дата внесения для платежа в счет полного погашенияпо желанию заемщикапо желанию заемщикапо желанию заемщика Размер платежа не ограниченне ограниченне ограничен Комиссия, штрафы за досрочное погашениенетнетнет Частота досрочных платежейне лимитированане лимитированане лимитирована Ограничение по сроку погашения после подписания договораотсутствуютотсутствуютотсутствуют Увеличение процентной ставкине предусмотреноне предусмотреноне предусмотрено Предоставление заявленияот 1-го до 5-ти днейза один день за 30-ть календарных дней

Проанализировав критерии преждевременного погашения ссудной задолженности, можно сделать вывод, что условия такой процедуры в крупнейших банках идентичны. Разница прослеживается только в сроке предоставления заявления на досрочное погашение.

Расчет ипотеки с досрочным погашением

Рассмотрим несколько примеров преждевременного погашения ссуды, имеющей исходные параметры:

• ипотечный кредит: сумма 1 500 000 рублей;
• срок кредита: 5 лет (60 месяцев);
• процентная ставка: 12% годовых;
• размер платежа в месяц: 33 366,67 рублей;
• общая сумма платежей: 2 000 975,3 рубля;
• переплата по кредиту: 500 975,3 рубля;
• полная стоимость кредита: 12,67%.

График уплаты регулярных взносов на 6 месяцев выглядит таким образом:

№Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание 101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016 201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016 301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016 401.06.201633 366,6718 694,0114 672,661 424 906,05Ежемесячный платеж за 06/2016 501.07.201633 366,6719 351,2014 015,471 405 554,85Ежемесячный платеж за 07/2016 601.08.201633 366,6719 080,7014 285,971 386 474,15Ежемесячный платеж за 08/2016 7…6001.09.201633 366,6719 274,6414 092,031 367 199,51Ежемесячный платеж за 09/2016 Итого: 2 000 975,301 500 000,00500 975,300

Если у заемщика появилась возможность погасить ипотеку в полном объеме через какое-то время (в примере – через 6 месяцев), то переплата по кредиту составит всего 86 674,17 рубля, полная стоимость – 12,65%, всего произведенных платежей – 1 586 674,17 рубля.