Как оспорить кадастровую стоимость жилья и снизить налог на имущество

С 2016 года все российские регионы перейдут на исчисление налога, исходя именно из кадастровой стоимости недвижимости. Сейчас же новый порядок расчета применяется только в Москве, Подмосковье и ряде других регионов.

Недоволен – иди спорить

Учитывая многочисленные ошибки, допускаемые оценщиками, а также то обстоятельство, что регионы вправе самостоятельно увеличивать ставки сбора, итоговый налог может оказаться ощутимым даже для состоятельных собственников. Именно поэтому оспаривание кадастровой стоимости имеет огромное практическое значение.

Следует помнить, что стоимость недвижимости может быть уменьшена не только в результате оспаривания результатов ранее проведенной оценки по причине их ошибочности. Оценка может быть и достоверной, однако заявитель в случаях, когда это имеет смысл, вправе будет подать заявление об установлении именно рыночной стоимости своего имущества.

Внимание!Собственник может оспорить стоимость своего имущества во всех случаях, когда он считает ее несправедливой, или же полагает, что оценщики допустили ошибку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

При этом, как отмечает Пленум ВС, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в госкадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд может быть восстановлен.

Кто может обратиться в суд

Кроме того, обратиться в суд могут участники долевой собственности и арендаторы имущества. Поскольку участник доли самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости также самостоятельно. То есть, независимо от согласия других сособственников.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Условия договора здесь не имеют никакого значения. То же самое относится и к выкупу арендуемого имущества, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Если же речь идет об аренде имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, и аренда рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой прямо пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Когда имеет смысл обращаться в суд

Понятно, что оспорить стоимость недвижимости в случае проведения честной, объективной и беспристрастной оценки не получится. Однако, такая оценка является скорее исключением, нежели нормой. Особенно, когда речь заходит о многоквартирных домах. Квартиры здесь оцениваются по единому шаблону, без учета индивидуальных особенностей дома, его месторасположения, состояния коммуникаций и прочих важных моментов.

Итак, какие именно характеристики недвижимости могут повлиять на ее кадастровую стоимость, а какие нет?

Начнем с последних. Следует учитывать, что внутреннее убранство квартиры, располагающаяся в ней мебель и инженерные особенности никого не волнуют. Для оценщика квартира с текущими кранами и отваливающимися обоями будет стоить столько же, сколько и все сравнимые по площади квартиры, располагающиеся в этом доме. Пусть даже они будут с дорогим ремонтом и золотой сантехникой.

Применительно к многоквартирным домам главное, на что обращается внимание – это состояние дома. Новый дом всегда стоит дороже старого и нуждающегося в ремонте. И если оценщик не использовал сведения об аварийном состоянии объекта оценки, или, скажем, о том, что в доме несколько десятилетий не проводился ремонт, произведенная оценка будет признана недостоверной.

Также в постановлении Пленума указываются и другие характеристики, влияющие на оценку.

К ним относится местоположение дома, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.

И тут, как ни странно, действует принцип: чем хуже – тем лучше. То есть, чем хуже условия, в которых вынуждены проживать собственники, тем меньше налогов они будут платить.

Например, если в оценке не обращается внимание на то, что дом находится в промышленной зоне, во дворе отсутствует детская площадка и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров, суд опять же может признать такую оценку необоснованной.

Досудебное урегулирование

Действительно, постановление Пленума ВС прямо говорит о том, что перед тем, как идти с заявлением в суд, необходимо сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссии создаются при Росреестре).

Иными словами, заявителям следует соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. В связи с этим к судебному иску должны прилагаться документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка.

К таким документам могут относиться, например, решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре стоимости, либо документы, подтверждающие факт нерассмотрения заявления в законный срок.

Если же заявление не было принято к рассмотрению по причине отсутствия полного пакета документов, необходимых для оценки, такое обращение не будет свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка.

Внимание!Досудебное урегулирование распространяется не на всех заявителей, а только на юрлиц, органы госвласти и органы местного самоуправления. Для физических лиц и ИП обращаться в комиссию с таким заявлением необязательно, и можно отправиться напрямую в суд.