Порядок предоставления земельного участка для строительства

В настоящей аналитической записке приняты следующие сокращения:

ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации;
ЗК — Земельный кодекс Российской Федерации;
ЗЗК — Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
ВК — Водный кодекс Российской Федерации;
ГСК — Градостроительный кодекс Российской Федерации;
ЗГЗК — Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»;
ЗЗ — Федеральный закон «О землеустройстве»;
ЗН — Закон Российской Федерации «О недрах»;
ЗГРП — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Земельный участок предоставляется двумя способами ( ст. 30 ЗК):

без предварительного согласования мест размещения объекта;
с предварительным согласованием мест размещения объекта .

Без предварительного согласования участок предоставляется на торгах ( конкурсах , аукционах ) или без торгов ( конкурсов , аукционов ) в случаях , когда:

объект размещается в городском или сельском населенном пункте в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки ( зонированием территории);
земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства;
земельный участок предоставляется из состава земель лесного фонда;
земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства .

Торги не проводятся в случаях:

участок предоставляется в собственность бесплатно или в аренду лицу , с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории;
участок предоставляется в аренду на основании заявления заинтересованного лица при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае , если имеется только одна заявка .

С предварительным согласованием земельный участок предоставляется всем лицам в аренду , постоянное ( бессрочное ) пользование определённому кругу лиц ( п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) или в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям , а также в случае строительства объекта за счет бюджета на основании контракта .

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства:

торги не проводятся если участок предоставляется для жилищного строительства за счет бюджета , или предоставляется лицу , заключившему договор о развитии застроенной территории , или в торгах принимало участие только одно лицо и торги по этой причине признаны несостоявшимися;
участок предоставляется в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства при условии публикации сообщения о наличии предлагаемых участков , на которое другие граждане не подали заявления о своём желании получить этот земельный участок;
участок для комплексного освоения ( документация по планировке , работы по инженерному обустройству , жилищное и иное строительство ) предоставляется в аренду без предварительного согласования только на аукционе .

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

Юридическое лицо , заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта , в соответствии со ст. 29 и п. 1 ст. 31 ЗК должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта .

( Далее в настоящей справке рассматривается вариант действий , когда земельный участок испрашивается из земель , находящихся в собственности субъекта РФ, и заявление подается в администрацию области) .

К заявлению должно быть приложено обоснование , содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения .

В частности , необходимо указать:

назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
предполагаемое ( желательное ) место размещения объекта;
сроки проектирования и строительства;
обоснование примерного размера земельного участка ( схема размещения зданий , строений , сооружений , подъездных путей , инженерных коммуникаций , выполненная в любом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специалистов с учетом строительных норм и правил , технологического процесса производства) . Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
испрашиваемое право на земельный участок ( аренда на любой срок , так как предельный срок аренды ГК (ст. 610 ) и ЗК (ст. 22 ) не установлен);
численность работающих ( местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
потребность объекта в энергетических ресурсах ( объемы потребляемой энергии , своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
потребность объекта в водных ресурсах ( объемы потребляемой воды ( питьевой и бытовой) , своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
транспортное обеспечение ( автодорога и (или ) железнодорожная ветка);
оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков ( объем выброса вредных веществ , объем сточных вод , способ очистки ( свои очистные сооружения и (или ) подключение к канализации поселка);
условия теплоснабжения ( объем потребляемого тепла , своя котельная , вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка) .

Администрация области , получив ходатайство ( заявление ) юридического лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта обращается в районную администрацию ( по месту нахождения земельного участка ) с заявлением обеспечить выбор земельного участка .

Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена п. 2 ст. 31 ЗК.

Администрация района в соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК в указанный выше срок обеспечивает выбор земельного участка:

осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями , в случаях , предусмотренных федеральными законами:
- комитетом по земельным ресурсам ( ст. 71 ЗК);
- комитетом по природным ресурсам ( ФЗ «Об экологической экспертизе» , ФЗ «Об охране окружающей среды»);
- главным санитарным врачом ( ст. 12 ФЗ «О санитарно–эпидемиологическом благополучии населения»);
- органами архитектуры и градостроительства ( ст. 48 и 49 ГСК);
- территориальным органом управления фондом недр ( ст. 25 ЗН);
- органы противопожарной службы ( ФЗ «О пожарной безопасности») .

Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления ( п. 2 ст. 31 ЗК) .

в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;
информирует землепользователя , законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя , при которых он согласовывает это изъятие ( расчет убытков);
создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций , которая осматривает испрашиваемый участок в натуре ( на местности) , изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта , а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно–защитной зоны .

Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается главой администрации района .

К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка ( земельных участков) , который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам ( п. 5 ст. 31 ЗК) .

В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327 ( зарегистрирован в Минюсте России 13.11.02 № 3911 , вступил в силу 27 декабря 2002 года ) « Об утверждении требований к оформлению документов о межевании , предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет » проект границ земельного участка теперь может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной , градостроительной и иной документации , содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведений .

Администрация области рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта , утверждающее акт о выборе земельного участка , либо о мотивированном отказе в размещении объекта ( п. 6 ст. 31 ЗК) .

Копия решения администрации области с приложением проекта границ земельного участка выдается юридическому лицу ( заявителю ) в семидневный срок ( п. 7 ст. 31 ЗК) .

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно–изыскательских работ , изготовления проектной документации , согласования ее с органами архитектуры и градостроительства , действует в течение трех лет , а также основанием для последующего принятия администрацией области решения о предоставлении земельного участка для строительства ( п. 8 ст. 31 ЗК) .

Для проведения проектно–изыскательских работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более чем на один год ( п. 7 ст. 22 ЗК) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских , исследовательских и других работ ( подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК) .

В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка , осуществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа Росземкадастра от 01.10.02 № П/327 , т. е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ . После формирования земельного участка договор аренды заключается с администрацией области ( уполномоченным органом) . Публичный сервитут также устанавливается решением администрации области ( п. 2 ст. 23 ЗК) .

Разрешение на строительство выдается при условии ( п. 7 ст. 51 ГСК):

Следовательно , предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами ЗГРП . Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта ( не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно–изыскательских работ) . Согласно п. 5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка .

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК, эти работы проводятся за счет юридического лица .

Администрация области принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления юридического лица и представления им кадастровой карты ( плана ) земельного участка ( п. 2 ст. 32 ЗК) .

Решение о предоставлении земельного участка должно содержать одновременно и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника ( пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК) .

В решении должен быть пункт , устанавливающий необходимость заключения с администрацией области ( уполномоченным органом ) договора аренды земельного участка ( п. 7 ст. 30 ЗК) .

После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции ( регистрационной палате ) и у юридического лица возникает соответствующее право на землю .

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎