Синаллагма в Новом Уренгое, или Не всё так плохо // Порция пятничного позитива

Сегодня мне рассказали совершенно сумашедшую по нынешним временам историю.

На дворе мрачный 1998 г. Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой. Городской суд общей юрисдикции.

Рассматривается дело о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по требованию одной из сторон сделки.

Суд удовлетворяет иск, признает договор недействительным, принимает решение о реституции - квартиру продавцу, покупателю - деньги. Покупатель, видимо, подозревал, что квартиру у него заберут очень быстро, а вот с деньгами от продавца будут проблемы (по-моему, это главная проблема дел о недействительности сделок).

Поэтому покупатель попросил суд разъяснить порядок исполнения решения, установив, что пристав сможет забрать у него квартиру только после того, как он - пристав - соберет на своем депозитном счете ту самую денежную сумму, которая причитается покупателю по второй части реституции от его бывшего контрагента - продавца.

И - чудо! - суд соглашается с этим, мотивируя это тем, что реституция должна быть двусторонней, в противном случае окажется, что покупатель лишится квартиры, не получив встречного исполнения в виде возврата ему денег. То есть, реституция вместо двусторонней реституции фактически окажется . односторонней! А односторонняя реституция по тогдашнему ГК была возможна лишь как санкция за совершение сделки, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ).

В итоге так и вышло: продавец так и не "наскреб" денежную сумму, которую он должен был отдать покупателю обратно, и квартира осталась у покупателя. Невероятно! Совершеннейшая фантастика!

Почему я рассказываю историю, которой я был очень сильно потрясен?

Да потому что, что озвученная мною выше проблема синаллагмы в реституции стала серьезно обсуждаться у нас только недавно (см. прекрасную статью А.В. Егорова на сей счет в Вестнике ВАС РФ), Пленум ВАС чуть-чуть прикоснулся к этой проблеме только в 2013 г. в банкротном вопросе, связанном с реституцией имущества из конкурсной массы по реституции без встречного предоставления в массу).

Решение проблемы "разрыва" синаллагмы при реституции в ГК нашло свое отражение лишь с 1 июня 2015 г. (закон № 42-ФЗ), когда в ст. 307.1 (подп. 2 п. 3) было осторожно указано, что к отношениям по реституции следует применять субсидиарно нормы общей части обязательственного права, в частности, нормы ст. 328 Кодекса, в которой и "зашита" идея синаллагмы.

А тут, оказывается, в 1998 г. в Новом Уренгое городской суд пощелкал эту задачку как семечки. Полный восторг!

Понятно, что решение поставило интересный вопрос (и коллега, которая рассказала мне об этом деле тут же этот вопрос обозначила) - а собственник ли тот, кто теперь просто владеет квартирой, в отношении которой вынесено решение о признании сделки ничтожной, но реституция так и не состоялась? На мой взгляд, вопрос довольно простой: нет, не собственник (по причине негативного характера регистрационной системы, в которой запись в реестре не даст собственность если сделка недействительна). Он приобретет собственность по приобретательной давности через 15 лет с момента совершения ничтожной сделки. Не самое лучшее решение, но хоть какое-то.

Итак, с 1 июня все юристы России должны понимать, что при применении реституции применяется идея встречности (ст. 328 ГК РФ) и нельзя требовать исполнения обязанности по одной части реституции, не предоставив причитающееся по своей, другой части.

А вот в Новом Уренгое благодаря местному суду общей юрисдикции это знают с 1998 года.

Всем удачи и веселых выходных!

• 2009
• рейтинг 43

Похожие материалы

Комментарии (43)

Глядишь, и сделки ничтожить будут меньше, коль скоро вещь до возврата цены не вернуть. ;)

Между прочим, в ст.328 "зашита" идея синаллагмы, да, но не разрешение проблемы "первого шага". А именно она здесь встает, лишь по видимости разрешаясь наличием депозита у пристава. Но если представить себе, что депозита нет, решение о том, что сначала должна быть возвращена квартира, а не уплачены деньги, а не наоборот, ни подп.2 п.3 ст.307.1, ни ст.328 не дает.

Действительно - это нужно теперь знать.

Но только продавец в данной ситуации идет в Росреестр - и независимо от покупателя регистрирует свое право собственности. и никакой пристав не нужен. пристав нужен только для реального (физического) выселения из квартиры.. и то не всегда.

Но кейс интересный.

Я конечно рискну показаться оптимистически настроенным идиотом, но мне кажется, что такой настрой - "жизнь - боль", "всё тщетно" и проч. тут не уместен :)

Разумеется, для того, чтобы идея нормально заработала нужен механизм в ФЗ об исполнительном производстве. Но - реагируя на призыв быть реалистом - надо понимать, что он в ближайшие годы не появится.

Но это ведь совершенно не повод, чтобы опускать руки и ничего не делать. Напротив, надо идти в суды и долбить их этими новыми поправками, показывать связь между идеей синаллагмы реституции в банкротстве, которая была реализована ВАС РФ и изменений в ст. 328 ГК.

Мне кажется, что и сейчас, без поправок в ФЗ об исполнительном производстве, это все может быть реализовано при наличии, с одной стороны, интеллектуальной смелости суда и, с другой - настойчивости стороны.

Мне кажется, что определение взаимного характера реституции и установление невозможности отобрания вещи без внесения денег вполне возможно в рамках ст. 324 АПК - установления порядка исполнения судебного акта с учетом встречности исполнений: суд в определении может в определении, например, наложить арест на недвижимость, которую надо передать по реституции, и разъяснить приставу, что тот сможет забрать недвижимость только после того, как на депозитный счет поступят деньги от другой стороны. Положения ст. 324 очень лапидарны и не содержат никаких ограничений власти суда над исполнительным производством.

В общем, давайте эти нормы наконец обкатывать на практике и делиться друг с другом результатами. Меньше пессимизма, помните, что право - это борьба! (с)

Просто так его нам никто "сверху" не дарует!

Роман, я за реализм, за то, чтобы трезво оценивать правовые реалии. Как ты прекрасно знаешь, очень часто отличные цивилистические идеи не срабатывают из-за отсутствия процессуальной обеспеченности. Вот если нам удастся здесь на Закон.ру или где-то еще выработать приемлемую процедуру "обеспечения синаллагмы" при двусторонней реституции в рамках действующего процессуального законодательства, тогда я бы преисполнился оптимизмом. До сих пор такую процедуру, по-моему, никто четко не расписал, несмотря на то, что ВАС однозначно указал на обязательственную природу реституции уже лет 13 назад.

Вот ты предлагаешь арестовывать недвижимость (акции, доли) и совершать действия по ее передаче и переоформлению в реестре на другую сторону только после того, как приставы зачислят на свой счет денежные средства, списанные со счета этой другой стороны. Кажется разумным. Но есть проблема. По АПК суд, вынесший решение, должен выдать исполнительные листы. Их будут исполнять разные подразделения приставов по месту нахождения каждой из сторон. Соответственно, им нужно как-то координировать свои действия. При отсутствии прописанной процедуры, как? Но самое главное - в части взыскания денег к приставам вообще можно не обращаться. Деньги списываются со счета ответчика без приставов и направляются прямо на счет истца. Соответственно, чтобы предотвратить такое развитие событий, суд должен выдать какой-то особый исполнительный лист, который сам истец использовать без приставов не сможет. Но такого нет в законе.

Возможен другой вариант. Суд просто не выдает исполнительный лист на взыскание денег до тех пор, пока не будет зарегистрирован арест подлежащего возврату актива. Но насколько эта задержка с выдачей исполнительного листа может соответствовать закону? Другая проблема этого варианта состоит в том, как помешать переоформить права на арестованную недвижимость (акции, доли) раньше взыскания денег. Я вот точно не помню, требуется ли для переоформления прав на акции в реестре акционеров или прав на недвижимость в Росреестре исполнительный лист или достаточно судебного решения. Если исполнительный лист, то тогда суд мог бы не выдавать исполнительный лист на переоформление актива до взыскания. Процедура могла бы, возможно, быть такой: 1) вначале суд арестовывает актив, 2) после того как арест зарегистрирован, суд выдает исполнительный лист на взыскание денег, 3) после того, как деньги взысканы, суд выдает исполнительный лист на переоформление прав на актив.

Короче, мне не хватает знания процессуальных деталей. Тут нужно, чтобы процессуалисты выступили и предложили свое видение.

В общем, почти все сошлись на внесении средств в депозит суда, когда по реституционному иску истребуется вещь.

Если по такому иску истребуются деньги, пусть движимая вещь передается на хранение в порядке судебного секвестра, в отношении недвижимости устанавливается запрет на регистрационные действия, бездокументарные бумаги блокируются на счете реестродержателя или депозитария.

В принципе все эти меры будут обеспечением того исполнения, которого требует статья 328 для удовлетворения требования о встречном исполнении.

Без принятия таких мер (и совершения истцом необходимых действий, которые дают возможность применить такие меры) реституционный иск удовлетворять было бы неправильно, коль скоро закон ясно говорит, что до предоставления обусловленного исполнения никто не вправе требовать по суду встречное исполнение.

Что касается косвенных исков, то участник корпорации действует в силу указания закона в качестве представителя, истцом является сама корпорация, пусть она и прилагает усилия к тому, чтобы было дано необходимое обеспечение. Ясно, что менеджмент может сопротивляться, может быть, он даже в сговоре с контрагентом, но это в существенной степени вопрос инструментов воздействия участников на менеджмент.

Наконец, даже при косвенном иске суд может в качестве обеспечительной меры наложить накопительный арест на счета корпорации-истца, а рассматривать спор по существу только после накопления необходимой суммы.

Кстати, такой жесткий подход остудил бы пыл любителей оспаривать сделки не хуже эстоппеля)

Перенос обеспечения встречности на стадию исполнения судебного решения требует возложения на пристава функции "думать". Боюсь, это получится внедрить не при нашей жизни.