Консенсус-прогноз: Что ждет рынок во втором квартале 2017 и 2018 годов

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний, мы перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года.

Если рассматривать прогнозы на год (ко 2 кварталу 2017 года), то основная масса показателей находится в небольшой отрицательной зоне. Однако в перспективе двух лет (2 квартал 2018 года) эксперты ожидают небольшой, но рост. В этот раз, мы прогнозируем исключительно в рублях.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. Подобная форма прогнозирования давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков, в то время как в секторе недвижимости Москвы консенсус-методика до 2012 года, когда RRG впервые выступила с данной инициативой, не использовалась. С тех пор консенсус-прогноз проводился дважды и зарекомендовал себя как достаточно эффективный и надежный инструмент. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, JLL, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

В качестве базы, относительно которой эксперты давали прогнозы, были взяты данные компаний RRG и Cushman&Wakefield за второй квартал 2016 года. При подготовке консенсус-прогноза эксперты высказали свое мнение о динамике ряда ключевых показателей, в числе которых макроэкономические индикаторы, средневзвешенная цена в сегментах недвижимости, средневзвешенные ставки аренды, уровень вакантных площадей и др.

Примечательная тенденция зафиксирована в прогнозах по важнейшим макроэкономическим показателям. Так, аналитики ожидают дальнейшего ослабления национальной валюты при позитивной динамике стоимости барреля нефти марки Brent. Ожидаемая цена барреля к середине 2017 года составит 48 долларов (+1% относительно базы – 2 квартала 2016 года), к середине 2018 – 51 доллар (+8%), при этом прогнозируемый курс доллара США в отчетные периоды составит 68 рублей (+2%) и 71 рубль (+7%), евро – 76 (+2%) и 79 рублей (+6%) соответственно. Вероятно, аналитики ожидают некоторого ослабления влияния стоимости нефти на курс рубля.

Что касается динамики ценника купли-продажи и аренды в различных сегментах рынка недвижимости, то достаточно позитивный прогноз получен по основному обобщенному индикатору – Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве. Относительно первого периода прогнозирования эксперты сохраняют пессимизм – 213 410 рублей за кв. метр (-2% по отношению к базовым данным), но в перспективе двух лет аналитики верят или хотят верить в рост – 227 150 рублей за «квадрат» (+5%). Оптимистичен прогноз и по Средней ставке аренды коммерческой недвижимости (все сегменты) – 0% и 5% в отчетные периоды.

Больше всего надежд возлагается на сегмент столичного стрит-ритейла в пределах Садового кольца. Это касается и стоимости купли-продажи, и стоимости аренды. Так, ожидаемая Средневзвешенная цена помещений street-retail к середине 2017 года составит 1 042 581 рублей за кв. метр (+2%) и 1 089 258 рублей к середине 2018 года (+6%); а Средневзвешенная ставка аренды - 63 365 рублей (+1%) и 66 510 рублей (+6%). Подобные ожидания участники проекта аргументируют, в частности, реконструкцией пешеходных улиц, которая в перспективе положительно скажется, например, на оборотах рестораторов. При этом обратим внимание, индустрия торговой недвижимости в целом по Москве не вызывает у экспертов никаких радужных ожиданий. Средневзвешенная стоимость метра, как полагают аналитики, понизится на 3% и на 1% по отношению ко 2 кварталу 2016 года, а ставка аренды в первом отчетом периоде упадет на 2%, а во втором квартале 2018 года вернется к уровню 2 квартала 2016 года. Рынок торговой недвижимости максимально подвержен падению розничного товарооборота и остается в представлениях экспертов самым стагнирующим.

Что касается офисов, то аналитики ожидают небольшого снижения цены купли-продажи и позитивной коррекции арендных ставок. Прогнозируемая средневзвешенная цена офисной недвижимости в отчетные периоды составляет - 225 941(-3%) и 230 708 (-1%) рублей за кв. м. Средние ставки аренды в классах А и В продолжат снижаться в годовой перспективе (-1%), однако через два года, согласно коллективным надеждам, вырастут в классе А – на 2%, в классе В – на 4%. Уровень вакантных площадей, согласно прогнозам, будет снижаться, причем в классе А вдвое быстрее, чем в В (минус 12 и 5% по отношению ко второму кварталу 2016 года). Специалисты полагают, что при ограничении объемов ввода вырастет поглощение площадей, а спрос на класс А будет находится на высоком уровне.

В жилом секторе эконом-класса ожидается позитивная корректировка цен – до 196 589 рублей за кв. м в 2017 году (+1%) и 204 397 в 2018 году (+5%).

В целом, можно констатировать, что эксперты не верят в дальнейшее падение рынка либо не хотят в него верить. Аналитики полагают, что нисходящий цикл в экономике завершен, но и скорого восстановления не ожидают. Важно подчеркнуть, что даже при самых оптимистичных официальных прогнозах уровня инфляции (6-7% в год), в реальных цифрах рассмотренные показатели будут находиться в отрицательной зоне.

№ Показатель Консенсус-прогноз 2 кв. 2016 Консенсус-прогноз 2 кв. 2017 Прирост 2016-2017, % Консенсус-прогноз 2 кв. 2018 Прирост 2016-2018, % 1 Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м 217 000 213 410 -2% 227 150 5% 2 Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м 295 200 286 166 -3% 293 162 -1% 3 Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м 1 024 000 1 042 581 2% 1 089 258 6% 4 Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м 232 400 225 941 -3% 230 708 -1% 5 Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м 417 100 411 687 -1% 426 893 2% 6 Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год 18 800 18 812 0% 19 683 5% 7 Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год 30 700 30 239 -2% 30 824 0% 8 Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год 62 900 63 365 1% 66 510 6% 9 Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м 195 300 196 589 1% 204 397 5% 10 Курс рубль/доллар США, 66 68 2% 71 7% 11 Курс рубль/евро, 74 76 2% 79 6% 12 Цена барреля нефти Brent, дол. 47 48 1% 51 8% 13 Индекс ММВБ 1 904 1 959 3% 2 044 7% 14 Уровень вакантных площадей офисов класса А, % 28 26 -6% 25 -12% 15 Уровень вакантных площадей офисов класса B, % 16 16 -2% 15 -5% 16 Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 31 970 31 621 -1% 32 469 2% 17 Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 15 000 14 838 -1% 15 591 4%

В связи с нестабильной и порой мало предсказуемой ситуацией в экономике, некоторые участники консенсус-прогноза по ряду параметров значительно разошлись во мнениях с консенсус-прогнозом.

Максимальное отклонение в меньшую сторону на конец прогноза - по средневзвешенной цене на торговую недвижимость – на 44%, максимальное отклонение - по средней ставке street-retail в центре и составило +80%.

№ Показатель Значения во 2 кв. 2018 г. (минимум) Значения во 2 кв. 2018 г. (консенсус-прогноз) Значения во 2 кв. 2018 г. (максимум) Отклонение в % от консенсуса во 2 кв. 2018 г. (минимум) Отклонение в % от консенсуса во 2 кв. 2018 г. (максимум) 1 Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м 145 000 227 150 270 000 -36% 19% 2 Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м 164 000 293 162 374 000 -44% 28% 3 Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м 820 000 1 089 258 1 400 000 -25% 29% 4 Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м 150 000 230 708 280 000 -35% 21% 5 Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м 338 000 426 893 535 000 -21% 25% 6 Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год 14 300 19 683 22 500 -27% 14% 7 Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год 24 000 30 824 38 900 -22% 26% 8 Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год 47 000 66 510 120 000 -29% 80% 9 Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м 178 000 204 397 230 000 -13% 13% 10 Курс рубль/доллар США 58 71 90 -18% 27% 11 Курс рубль/евро 65 79 100 -18% 27% 12 Цена барреля нефти Brent, дол. 40 51 65 -21% 28% 13 Индекс ММВБ 1 600 2 044 2 700 -22% 32% 14 Уровень вакантных площадей офисов класса А, % 16 25 32 -35% 31% 15 Уровень вакантных площадей офисов класса B, % 12 15 20 -21% 32% 16 Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 25 000 32 469 37 500 -23% 15% 17 Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 13 000 15 591 17 000 -17% 9%

В рамках проекта Консенсус-прогноз участники рынка не только заполняют анкеты с важнейшими индикаторами, но и составляют описательные прогнозы.

Илья Гришин, генеральный директор «Ритейл Консалтинг Групп»:

В ближайшее время (от пары месяцев до 3-х лет), для расчета по межбанковскому обслуживанию, может быть введена единица (коин, биткоин, лямда или назовите ее так, как хотите), которая будет обеспечена множественными параметрами:

- Стоимость драгметаллов или их кросс-курсы (золото/никель/палладий);

- Кросс-курс по драгметаллам и индексами промышленного производства;

- Возможно появление некоторых иных индексов (квартальных, годовых и так далее), отображающих реальную картину экономической активности государства или банковского сектора;

К «искажающим картину» факторам сегодня уже официально относят вторичные обязательства, фиксирующие перепродажу первичных обязательств (деривативы и прочая ересь). Именно они сегодня мешают оценке реальных рисков. В силу инертности процессов в финансовой сфере от них может быть постепенный отказ. Они уже и так теряют свою привлекательность, но процесс этот не быстрый;

В результате этих двух факторов, а, может быть, и бОльшего их количества, произойдет переоценка стоимостей национальных валют. В этом случае произойдет глобальная и непредсказуемая (для нас с вами) переоценка стоимостей всего и в первую очередь: