15 лет ипотеке: статика и динамика

15 лет назад, в 1998 году, в России вступил в силу закон об ипотеке. За эти годы на рынке ипотечного кредитования изменилось многое: снизились ставки, заемщики отказались от доллара как от основной валюты займа, а главное — сегодня уже многие семьи обладают собственными квадратными метрами. Тем не менее, нынешние сделки с недвижимостью лишь на 20% связаны с ипотечным кредитованием. В основном, покупатели рассчитывают на собственные силы и неохотно берут кредиты.

Начало

Несмотря на то, что закон был принят в конце , реальная динамика стала наблюдаться лишь в середине нулевых. Неудивительно, ведь первоначально условия ипотечного кредитования были кабальными. Заемщик должен был иметь официальную зарплату, а если учесть, что в те годы ипотека выдавалась только в долларах, это было практически нереально. Конкуренции на рынке не было: ипотека выдавалась только Сбербанком и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Соответственно, процентная ставка составляла около 20%, и ни о какой альтернативе речи быть не могло.

Тем не менее, все, кто решился взять ипотеку в начале нулевых, сегодня находятся в более выгодном положении, чем нынешние заемщики. Главное преимущество ипотечного рынка тех лет — низкая стоимость квартир. Выплатить сумму в 300–600 тысяч рублей было гораздо легче, а с учетом резкого подорожания квартир после кризиса 2008 года, даже переплата в 18–20% годовых окупилась с лихвой.

Сегодня

Сегодня ставки по ипотечным кредитам снизились почти на 30%, и составляют около 12% годовых. Появилась система страхования, и теперь страховщик покрывает риски заемщика, если тот по причинам не может выполнять своих обязательств. Досрочное погашение займа, которое раньше облагалось штрафами, сегодня стало доступным. И наконец, появилось множество социальных программ, предусматривающих льготные условия для молодых семей, военнослужащих, учителей И если в 2005 году объем ипотечного рынка составлял порядка 56 млрд. рублей, в 2012 году он вырос до 1 триллиона рублей.

Во Владивостоке условия по ипотеке практически не отличаются от общероссийских. Низкий процент ипотечного кредитования на Дальнем Востоке связан, в основном, с высокой стоимостью квадратного метра жилья — по этому показателю Владивосток входит в первую тройку после Москвы и .

По данным на начало 2013 года во Владивостоке за ипотекой чаще всего обращаются в Дальневосточный ипотечный центр, Сбербанк России и ВТБ24. Процентная ставка, заявленная в этих банках, колеблется от 7,9% до 13,5% в рублях. Самыми популярными кредитными продуктами всегда были и остаются до сих пор программы «Материнский капитал», «Стандарт» и «Молодая семья». Большая часть квартир, приобретаемых во Владивостоке, относится к рынку вторичного жилья. На покупку квартир в новостройках и частных домов приходится наименьший процент ипотечных кредитов.

Рефинансирование

Рефинансирование значительно помогает заемщикам, которые по причинам не могут выполнить взятые на себя обязательства. Сегодня практически все банки предлагают услугу перекредитования ипотечных займов. Новый банк может предложить более выгодные процентные ставки, увеличенный срок выплат или другую валюту кредита. После рефинансирования залог перерегистрируется на новый банк, перед которым заемщик и держит обязательства.

Несмотря на все плюсы, реальную выгоду от рефинансирования можно получить лишь в том случае, если разница в ставках по кредиту будет составлять не менее 2,5%. К минусам перекредитования можно отнести длительную бумажную волокиту и дополнительные расходы на оформление, которые могут нивелировать предполагаемую выгоду. К тому же, рефинансировать можно не каждый кредит.

Дальневосточный ипотечный центр (ДВИЦ) предлагает рефинансировать ипотечный кредит по процентной ставке 8,9%-12,9% и увеличить срок выплат до 30 лет. «Примсоцбанк» дает своим клиентам ставку от 9,05% до 12,55% при условии 50–70% первоначального взноса, и 11,35%-13,05% — при 31–40% взносе. Срок кредита здесь составляет от 3 до 27 лет. ВТБ24 рефинансирует ипотечные кредиты на срок до 50 лет и выдает кредит до 80% от стоимости ранее приобретенной квартиры.

Условия рефинансирования в Сбербанке предполагают сумму по договору, не превышающую 80% от стоимости недвижимости, увеличение срока выплат до 30 лет, возможность досрочного погашения кредита и процентную ставку от 13% до 15%. Держателям зарплатных карт Сбербанка предоставляется право на льготное соглашение, при котором проценты снижаются на 1,5 единицы.

Для того чтобы начать процедуру рефинансирования, вам потребуется определенный перечень документов, установленный банком. В случае если ваш кредит одобрен новым банком для рефинансирования, вам придется зарегистрировать новый договор, оплатить банку комиссионные сборы и пр. О них лучше узнать заранее, потому что комиссии и пошлины — именно та статья расходов, которая может полностью нейтрализовать всю выгоду от рефинансирования.

Перед тем, как оформлять долгосрочные обязательства перед новым банком, изучите его деловую репутацию: небольшая разница в переплате не стоит того, чтобы рисковать своими деньгами и жильем.

Процедура оформления

На сегодняшний день процедура оформления ипотечного кредита включает в себя следующие пункты: