если вы решили построить дом в Грузии
Итак, вы реш или построить дом в Грузии, большой, многоквартирный, современный и удобный для жилья. Решение интересное, учитывая то обстоятельство, что спрос на недвижимость на грузинском рынке остается стабильно высоким.
Любая дорога начинается с первого шага, и этот шаг - приобретение участка земли под строительство. Если вам не остав или участок земли в наследство и не подар или , то его необходимо приобрести. Проще всего приобрести участок земли, находящийся в муниципальной собственности. Для этого надо принять участие в аукционе, объявленном муниципалитетом. Цены на участки колеблются в зависимости от престижности района. Другой путь - заключение договоров с людьми, проживающими на приглянувшемся вам участке. Как правило, это долгий и сложный процесс, которым занимаются профессиональные брокеры. Услуги маклеров стоят 3 - 3 ,5% от суммы сделки. Как правило, население предпочитает получать живые деньги за свои квадратные метры. Это, конечно, самый простой путь, однако и самый дорогой. Несмотря на то, что подобный жилой фонд находится, как правило, в ветхом состоянии, население естественно хочет получить максимальную цену. Задача брокера состоит в том, чтобы снизить цену или уговорить владельцев недвижимости на другую схему.
Наи более распространенной является схема получения владельцами участка нового жилья на том же месте. Приемлемые коэффициенты - 1, 3 , если речь идет об историческом центре города, и 1,5-1,8, если речь идет о районах с неограниченной этажностью застройки. Чердаки, подвалы и прочие подсобные помещения, находящиеся вне пределов квартиры, компенсируются из расчета 0, 3 от общей площади подсобных помещений.Если вы реш или строить в пределах исторического центра, наи более эффективным решением является выкуп жилой площади. Существует также схема отложенной продажи, когда девелопер договаривается с владельцем недвижимости о продаже третьим лицам положенных ему квадратных метров в процессе строительства или сразу после его завершения. Такая схема наи более выгодна и девелоперу (не нужно заранее вкладывать деньги в выкуп недвижимости), и владельцу недвижимости, так как в перспективе он получает большую сумму, нежели можно было бы получить, продав свою площадь. Сложность данной схемы заключается в недоверии к девелоперу со стороны владельцев недвижимости. Впрочем, убедить их и есть задача маклера.
В случае достижения договоренности на получение жилья владельцами участка в новом доме, в договоре необходимо четко прописать квадратуру, условия сдачи (как правило, с ремонтом), условия оплаты аренды жилья на время строительства дома. Предоставление проекта дома и конкретной квартиры, как правило, является дополнительным аргументом во время переговоров. В бюджет следует также заложить затраты по регистрации имущества, а также переезд владельцев недвижимости на съемное жилье и заселение в новый дом.
Еще одна схема - взятие жилья «на отступной», то есть выдача беспроцентного кредита сроком на год или два с условием проживания на жилплощади кредитуемого. Сложность этой схемы заключается в практической невозможности найти жилплощадь «под отступную», если владельцев недвижимости на участке более 5 семей.
При выборе участка для строительства необходимо учитывать следующие параметры: статус района, наличие современной физической (дороги, электроэнергия, телекоммуникации, водопровод и канализация), транспортной, торговой и социальной (магазины, детские сады, школы, кинотеатры, рестораны, кафе, центры отдыха) инфраструктуры. Нужно также учитывать перспективы развития района на ближайшие 5 лет. Все это может серьезно поднять стоимость жилья. Сделка на покупку недвижимого имущества оформляется в государственном реестре на основании договора купли-продажи. Срок оформления - 5-10 минут, стоимость оформления одного договора - около $ 3 0. После оформления всех договоров необходимо консолидировать участок земли в государственном реестре, предоставив чертеж и подтверждающие документы.
ПРОЕКТНЫЕ ПЕРИПЕТИИ
Следующим шагом является создание архитектурного проекта. Как правило, это делается параллельно с покупкой участка для строительства. Естественно, девелопер может сделать архитектору индивидуальный заказ, и в этом случае подобный проект, в зависимости от сложности, уровня самого архитектора, а также объема (чем больше проект, тем меньше цена), обойдется в $5-10 за 1м2. Однако большинство заказчиков предпочитает обращаться к архитектурным компаниям. В этом случае цена за 1м2 составляет от $15 и выше. Однако плюсами архитектурных компаний является то, что они делают весь пакет, включая планирование инфраструктуры дома: водопровод, газификация, электричество, телекоммуникации. Еще одним плюсом компаний является сервис по архитектурному надзору. В случае необходимости, крупным компаниям можно также заказывать сервис по надзору над строительством. Немаловажную роль играет и поддержка в получении разрешения на строительство. Заказчик может заказать отдельно получение пакета документации с разрешением на строительство. В любом случае автору архитектурного проекта необходимо обосновать свой проект перед службой архитектуры и градостроительства муниципалитета.
Уровень проекта определяется заказчиком, однако следует помнить, что потенциальные покупатели квартир в Грузии сегодня достаточно опытны и учитывают многие факторы. Например, соотношение жилого фонда здания и площадей общего пользования (подъезды, террасы) должно быть не меньше 25%, а лучше 3 0%. Особое внимание обращается на паркинг автомобилей, наличие оптико-волоконной связи, а также благоустройство территории вокруг дома (двор, детская площадка, озеленение, освещение, пандусы для колясок с детьми и инвалидов и так далее). Любой дом начинается с фасада, поэтому оригинальный фасад - одно из главных условий успешности продаж. В качестве дополнительных бонусов покупателям может быть предложена охрана и прочие сервисы (уборка территории, ремонт площадей общего пользования и так далее). Все это необходимо также заложить на стадии проектирования.
Немного о роли конструктора в проекте. Сегодня многие относятся к конструктивной части проекта, как к формальности, которая потом корректируется по ходу строительных работ. Особенно это касается стоимости строительных работ. Такая практика утвердилась из-за того, что девелопер, как правило, торопится с утверждением проекта и получением разрешения на строительство и, как следствие, не имеет проекта с точным расчетом себестоимости строительства.
В процессе строительства часто возникают предложения по использованию новых строительных и инфраструктурных технологий. Желательно, чтобы данные предложения были собраны еще в период проектирования, так как последующее их внедрение потребует внесения изменений в проект, в том числе на уровне утверждения муниципалитетом. Впрочем, как бы тщательно ни был продуман проект, изменения в нем неизбежны, а посему девелоперу необходимо включить пункт о них в договор на архитектурный проект. Обязательное условие - проект должен соответствовать муниципальным нормам градостроительства и включать в себя технические заключения коммунальных служб о возможности подключения к городской инфраструктуре.
ДОБРО НА ЗАСТРОЙКУ
Следующий шаг - получение разрешения на строительство. У каждого муниципалитета свои нормы, но в целом они совпадают. Рассмотрим процесс получения разрешения на строительство в мэрии города Тб или си. Первый этап - получение архитектурно-планировочного задания. Вместе с заявлением на получение АПЗ в муниципалитет необходимо представить предварительную проектную документацию, в которую входят: исследование физической среды, документальное исследование и технико-экономическое обоснование. Исследование физической среды включает в себя: ортофото проектной территории, топографическую карту, данные по геологии и сейсмологии проектной территории, общие данные по климатическим условиям, данные о наличии памятников культуры на проектной территории, данные по экологии, данные о наличии физической инфраструктуры - линии электропередач, водопровод, канализация, телекоммуникации, природный газ, система отвода дождевых вод, состояние улиц и тротуаров. А также документы, подтверждающие право собственности или согласие собственника на строительство объекта.
Документальное исследование включает в себя документы о соответствии предлагаемого строительства нормативным актам градостроительства, а также, в случае если таковые имеются, аналитические и научные работы по данному вопросу. Технико-экономическое обоснование включает в себя основные цели и задачи проекта, а также обоснование проектного задания. Архитектурно-планировочное задание выдается на основании поданной документации в соответствии с генеральным планом развития города. На сегодняшний день генеральный план развития градостроительства принят в двух городах - Тб или си и Батуми, в историческом центре Батуми и районах, примыкающих к нему, принят регламент застройки кварталов.
Архитектурно-планировочное задание включает в себя коэффициенты к-1, к-2 и к- 3 . Коэффициент к-1 определяет максимальную площадь застройки на участке; коэффициент к-2 определяет максимальную площадь и этажность строящегося на участке здания. Коэффициент к- 3 определяет минимальные параметры земли, свободной от сооружений на участке. Данные коэффициенты зависят от того, в какой зоне находится участок. Существуют зоны следующих типов: жилая, общественно-деловая, промышленная, санитарная, ландшафтно-рекреационная, сельскохозяйственная и военного назначения. Установление параметров застройки не является темой данного материала, и мы рассмотрим этот вопрос отдельно. Срок получения архитектурно-планировочного задания - 28 дней.
После получения архитектурно-планировочного задания девелопер предоставляет муниципальной службе по архитектуре и градостроительству архитектурный проект здания, который рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Как правило, председателем подобной комиссии является мэр города или первый заместитель мэра города. В течении 28 дней в проект могут быть внесены изменения с учетом рекомендаций городских властей. По истечению этого срока и положительного решения со стороны муниципальных властей, девелопер обращается в мэрию с заявлением о предоставлении разрешения на строительства. Срок рассмотрения заявления - 3 дня.
Итак, спустя 3 или более (зависит от оперативности) месяцев вы, наконец - то стали обладателями не только участка земли, но и разрешения на строительство. Тут самое время остановиться и хорошенько подумать, ибо именно гордыня была тем грехом, который помешал завершить строительство самого древнего мегапроекта в мире, а именно Вавилонской башни. Именно тогда создатель смешал языки, дабы возгордившиеся строители не смогли понять друг друга. Но даже если вы хорошо знаете язык, на котором говорят ваши партнеры по проекту, это еще далеко не гарантия успеха, ибо заказчик, архитектор, строитель и клиент всегда говорят на разных языках, и искусство девелопмента состоит именно в том, чтобы все стороны понимали друг друга.
ВИХРЬ КОНТРАКТОВ
После получения разрешения на строительство неизбежно встанет вопрос: строить самим или нанять строительную компанию? Даже если вы имеете опыт работы в качестве строителя, ответ на этот вопрос далеко не однозначен. Во - первых, квалифицированных рабочих рук всегда дефицит, и почти все они сосредоточены в специализированных строительных компаниях. То есть, даже если вы примете решение строить самим, это будет означать, что вам предстоит нанять бригаду из строительной компании, не заключая контракта с организацией, на основании индивидуальных контрактов с рабочими и производителями работ. Уровень ответственности за работу в этом случае, естественно, ложится на вас. Есть и другой момент: как правило, крупные строительные компании имеют контракты на поставку строительных материалов по льготным ценам, чего у вас, как у строителя одного объекта, не будет. Кроме того, вам придется покупать и (или) арендовать очень много всего: от тяжелой строительной техники до инвентаря, который не менее необходим в процессе строительства. Исходя из вышесказанного, мы советуем, если, конечно, вы не планируете заняться в будущем строительным бизнесом (не путать с девелопментом), заключить контракт с опытными строителями.
На что важно обратить внимание в процессе заключения контракта? Прежде всего, на опыт работы строительной компании. Необходимо вместе со специалистом, который будет осуществлять надзор над строительством, придирчиво осмотреть несколько объектов будущего партнера. Причем, как законченные объекты, так и объекты, находящиеся на стадии строительства.
На се год няшний день в Грузии нет компаний, которые бы одинаково хорошо производили все строительные работы. Поэтому для каждого вида работ (фундамент и черный каркас, белый каркас, ремонтные работы) целесообразно приглашать компании, специализирующиеся на конкретном сегменте. Кроме того, отдельные компании специализируются на специфических работах, таких как гидроизоляция, коммуникационные сети, озеленение и так далее. Следует учитывать то обстоятельство, что если вы заключите контракт с одной компанией, то они все равно будут привлекать субподрядчиков, только это обойдется дороже.
Гораздо более логичным выглядит решение нанять компанию, которая занимается не строительством, а строительным менеджментом. Таких профессионалов на рынке Грузии немного, но они есть. Естественно, контракт с такой компанией должен быть составлен так, чтобы им была вы год на минимизация издержек при высоком качестве строительства. В задачу компании, которая занимается строительным менеджментом, входит подбор конкретного исполнителя работ, надзор над строительством, ведение и архивация всей необходимой строительной документации, работа с архитектурной компанией, осуществляющей архитектурный надзор над строительством. Однако, даже при наличии компании, осуществляющей строительный менеджмент, последнее слово (подпись по приему выполненных работ) должно оставаться за вами, ибо деньги платите вы. А потому толковый заместитель по строительству вам просто необходим.
Отдельный вопрос по бухгалтерии. Хороший бухгалтер се год ня стоит хороших денег, и это вполне естественно. Тот, кто экономит на бухгалтерии, экономит на своих будущих нервах и, возможно, на здоровье. А посему мы предлагаем простой выход из положения. Для текущих операций нанимается бухгалтер среднего уровня и одновременно заключается контракт с аудиторской компанией, которая ведет бухгалтерию, исправляя все недочеты и подчищая недоработки. Согласно законодательству Грузии , налоговые проверки могут осуществляться по желанию предпринимателя или государственной налоговой службой, или лицензированными аудиторскими компаниями. Естественно, услуга по постоянному ведению дел подобной аудиторской компании будет стоить достаточно дорого, впрочем, в этом и нет необходимости. Просто желательно, чтобы аудиторская компания, которая будет вести ваши дела, была выбрана по рекомендации аудиторов, имеющих лицензию Министерства финансов Грузии . И даже при выполнении всех этих условий настоятельно рекомендуем вам иметь электронную базу данных всех бухгалтерских документов и отсканированных договоров на более чем одном носителе, и все перечисления осуществлять посредством программы «банк - клиент».
ЗОЛОТАЯ КАРТА
От того, каким будет ваше сотрудничество с банком, во многом зависит успех проекта. Выбирая банк, следует помнить, что все финансовые учреждения, независимо от размера, заинтересованы в получении такого клиента, как вы. Так как в Грузии достаточно устойчивая финансовая система, а продукты, предоставляемые банками, разнообразны и интересны, основной упор при открытии счета следует делать на индивидуальные условия. Конечно, предоставление бесплатных золотых карт топ - менеджменту вашей компании - приятная мелочь. Однако, гораздо более важна готовность банка к сотрудничеству в сфере предоставления ипотечных кредитов вашим клиентам. Это тот вопрос, о котором необходимо договариваться еще «на берегу», причем тут важны любые мелочи: от процентной ставки и времени оформления кредита до необходимых гарантий по данному кредиту с вашей стороны или со стороны клиента.
В двух словах о юридической поддержке проекта. И тут тоже более эффективен аутсорсинг - держать в штате юриста, который будет «просиживать штаны» весь период строительства, нелогично. В то же время периодически возникающие вопросы вполне могут быть решены юридической компанией, с которой будет заключен договор об обслуживании. Единственный практический совет руководителю проекта - не ставить ни одной подписи под договором, не завизированным юристом.
ДОРОГИЕ МЕТРЫ
В завершение несколько слов о приблизительной стоимости каждого этапа строительства многоквартирного дома. Чтобы облегчить задачу, рассчитана стоимость 1 м2 на каждом этапе работ. Например, работы по демонтажу объектов, находящихся на территории строительной площадки, и вывоз строительного мусора в среднем обходятся около $10 за 1 м2. То есть, если на строительной площадке расположены здания общей площадью 5 тыс м2, при составлении бюджета на подготовку строительной площадки вы должны ориентироваться на сумму $30 тыс. Вместе с тем, есть возможность минимизировать данные затраты, например, если договориться с дорожниками, которым нужны инертные материалы. В этом случае демонтаж построек вам может обойтись в треть стоимости, а то и бесплатно.
При переговорах по строительству фундамента и черного каркаса здания нужно исходить из суммы $130 - 150 на 1 м2 строящегося здания. Приблизительно треть из этой суммы уходит на подготовку почвы и фундамент. Данная сумма включает в себя как налог на добавленную стоимость, так и прибыль строительной компании. Расходы на компанию, осуществляющую строительный менеджмент, не входят в данную сумму и должны быть отнесены к статье «административные расходы».
Ориентировочная цена полного каркаса (внешние и внутренние стены, окна, двери, а также ремонт площадей общего пользования) - $170 - 180 за 1м2. Водопровод и канализация - $5 за 1м2, электропроводка - $11 (включая стоимость распределительного трансформатора и счетчиков электроэнергии), природный газ - $5, коммуникации (телефон, интернет - кабель, кабельное телевидение) - ориентировочно $3, хотя можно договорится с провайдером и переложить расходы на него, озеленение и обустройство территории - порядка $4 за 1м2.
Понятно, что цифры ориентировочные и дают только общее представление. Есть куча нюансов, которые обязательно надо учитывать. Например, счетчики на воду должны быть обязательно вынесены за периметр квартир, иначе могут возникнуть сложности с водоканалом. Еще запутаннее ситуация с электроэнергией: как правило на крупные объекты поставщик электроэнергии требует ставить дополнительный трансформатор. В то же самое время, у вашей компании нет лицензии на продажу электроэнергии населению, а потому вы будете вынуждены не просто подарить трансформатор и площадь, на которой он находится, энергокомпании, но еще и заплатить за это налог на добавленную стоимость. В принципе, именно такие вопросы обязана учитывать компания, занимающаяся строительным менеджментом.
Итак, мы разобрались с вопросом, как тратить деньги на проект. В следующий раз о том, как на проекте зарабатывать, а именно о системе продаж и сдаче дома в эксплуатацию.
Девелопмент недвижимости (Real Estate Development) вошел в грузинскую действительность не так давно, а именно с 2004 года. Нет, конечно, дома строились, квартиры и офисы продавались и до революции. Самая старая девелоперская компания Грузии «АРСИ» была основана еще в далеком 1989 году. И все-таки то, что было до 2004 года, сложно назвать девелопментом в полном смысле этого слова. Один жилой корпус в течение нескольких лет, несколько десятков частных домов - такой была деятельность всех девелоперских компаний до «революции роз». Впрочем, их и девелоперскими назвать сложно. Скорее это были строительно-архитектурные компании, которые по необходимости занимались освоением небольших участков земли (ровно столько, сколько необходимо для строительства жилого дома) и реализацией построенной недвижимости.
Единственной компанией, построившей небольшой квартал частных домов в Тбилиси, за территорией Студенческого городка на проспекте Чавчавадзе, была все та же компания «АРСИ».
С другой стороны, в Грузии был очень развит рынок вторичного жилья. Это объясняется тем печальным обстоятельством, что в период экономических трудностей и гражданской войны многие люди продавали недвижимость для того, чтобы иметь хоть какой-то капитал для отъезда из страны. Возникла прослойка профессиональных маклеров со своими клиентами, базой данных и, самое главное, с навыками операций на рынке недвижимости. Казалось бы, стыковка строительных компаний и профессионалов по операциям с недвижимостью - вещь неизбежная в начальный период подъема сектора. Однако этого не произошло.
Строители начали продавать объекты сами, маклеры старались не выходить из привычной для себя среды вторичного жилья. И что самое плохое, на бурно растущем рынке девелопмента появилось много непрофессионалов. В определенный период, пока рынок рос как на дрожжах, им даже удалось заработать неплохие деньги, но в результате жертвами подобных непрофессиональных компаний стали их клиенты, которые заранее вложили деньги в строящиеся объекты. Более того, даже такая опытная компания, как «Центр Пойнт», до кризиса бывшая несомненным лидером рынка, не смогла выполнить свои обязательства перед клиентами, именно в результате возникшей диспропорции между финансовыми потоками и обязательствами по сдаче жилья. По сути, в последние годы перед кризисом «Центр Пойнт», как и многие другие компании, являлся финансовой пирамидой, которая была разрушена войной и кризисом.
ОПТОМ И В РОЗНИЦУ
Этот небольшой экскурс в прошлое необходим для иллюстрации тех рисков, которые предостерегают инвестора на рынке недвижимости Грузии. Сегодня, конечно, не происходит столь бурного и, я бы даже сказал, безбашенного роста рынка. Однако рынок является динамично растущим, и у любого предпринимателя может появиться соблазн воспользоваться этим. Идеальный вариант - когда инвестор располагает достаточными финансовыми ресурсами для того, чтобы завершить строительство дома и сдать его в эксплуатацию без предварительных продаж. Во-первых, это обеспечит максимальную прибыль, ну а во-вторых, что не менее важно, будет лучшей защитой от любых рисков.
Понятно, что далеко не всегда инвестор располагает финансами, кроме того, поговорка «время - деньги» в этом случае актуальна как никогда. Сразу же оговоримся, что кроме случаев сотрудничества с известными девелоперскими компаниями необходимо иметь как минимум треть необходимых для проекта свободных денег, так как без них маловероятно найти финансово-кредитное учреждение, которое согласится участвовать в проекте.
Вообще выбор партнерского банка крайне важен по многим причинам.
Первое, при переговорах с банком следует помнить, что банк не меньше вас заинтересован в выдаче кредита. Если банк пошел на детальные переговоры, значит, его устроил ваш бизнес-план, что само по себе является индикатором оценки проекта. Таким образом, не только можно, но и необходимо постараться получить наиболее оптимальную схему выдачи и погашения кредита.
Второе, что не менее важно, банк, с которым вы будете сотрудничать, нужно убедить в необходимости выдачи ипотечных кредитов под ваш объект, пусть даже и под вашу гарантию. Если этого не будет, вы рискуете оказаться неконкурентоспособным, так как большинство серьезных девелоперских компаний имеют кредитные линии для своих клиентов сроком от 5 до 15 лет. Однозначно, не стоит продавать недвижимость с нулевым первоначальным взносом. Именно такие продажи и поставили девелоперов и банки в весьма сложное положение во время кризиса. Идеальный вариант, 30% в качестве первоначального взноса, остальное - кредит из банка.
Необходимо создать и систему продаж через маклеров. Стандартное для Грузии вознаграждение за продажу недвижимости 3-3,5% от ее стоимости. Причем, это положение должно распространяться не только на профессиональных маклеров, но и на сотрудников компании и просто лиц, заинтересовавшихся проектом. Это может серьезно повысить уровень продаж. Можно также заключить договор о продаже недвижимости с крупными девелоперскими компаниями, но в этом случае необходимо жестко оговорить условия. Во-первых, ни при каких обстоятельствах нельзя соглашаться на абонентскую плату. Считайте, что это - выброшенные на ветер деньги. Во-вторых, не стоит соглашаться на проведение компанией-агентом рекламной кампании по продаже. Как правило, в крупных компаниях действуют по привычной схеме: телевидение, радио, журналы, презентация.
Дорогая рекламная кампания на телевидении и вовсе пустая трата денег, если речь не идет о раскрутке бренда. Гораздо более эффективными средствами рекламы сегодня является реклама в интернете, особенно в социальных сетях, а также на новостных сайтах о Грузии на русском и английском языках. Эффективной может стать директ-реклама в местах скопления потенциальных клиентов: концерты, кинотеатры, парки и бульвары (в летнее время), офисы банков и страховых компаний. Не стоит проводить рекламные акции самостоятельно, гораздо проще и эффективнее заказать их специализированной компании, в коих, благо, дефицита нет. По поводу презентаций, если речь не идет о раскрутке бренда, громкие презентации с приглашением большого количества людей также практически бесполезны. Гораздо более эффективна точечная реклама в средствах массовой информации, например, интервью с директором компании в журнале или сюжет на местном телевидении, рассказывающий о проекте. Что касается социальных сетей, учитывая тот факт, что пользователями сети Facebook являются около 70% интернет-пользователей Грузии, очевидно, что регистрация в этой сети является почти сакральным актом для любого проекта. Из других сетей можно отметить популярную в Грузии дискуссионную площадку forum.ge и рассчитанный на русскоязычных пользователей Live Journal.
КАДРЫ РЕШАЮТ
Несколько слов об организации работы офиса. Прежде всего, необходимо уйти от стереотипа, что в офисе должен сидеть крайне важный директор и длинноногая секретарша. Эффективно работающий офис девелоперской компании - офис, состоящий из сотрудников, умеющих оценивать и принимать решения в условиях аутсорсинга. То есть, имея один или два проекта, вы не сможете нанять профессионалов во всем, да в этом и нет необходимости. Однако директор проекта должен уметь подобрать сотрудников, которые специализируются на решении стоящих перед компанией задач. Например, первоочередной задачей в самом начале проекта является подбор юридической компании, которая обеспечит правовую поддержку проекта. Следует знать, что большинство крупных девелоперских компаний не содержат в штате своего юриста, а имеют контракты с юридическими компаниями. То есть, если вы заключаете договор с юридической компанией, которая имеет опыт в сфере девелопмента, это гораздо эффективнее, нежели ввод в штат своего юриста.
Та же картина и с бухгалтерией. Для текущих операций вам нужен не бухгалтер, а офисный менеджер, который аккуратно собирает и подшивает все документы. С этой документацией работает аудиторская компания, в задачи которой входит не только и не столько подготовка электронных деклараций, сколько финансовый менеджмент компании в полном смысле этого слова. Если речь идее об одном или двух проектах, обязанности менеджера по продажам вполне можно распределить между директором и офисным менеджером. А вот фигура менеджера по строительству действительно ключевая, ибо именно он должен обеспечивать надзор и прием строительных работ. Неплохим PR-ходом может стать привлечение неправительственных организаций к контролю над качеством строительства и организация дискуссий по будущему развитию района, где осуществляется проект.
Конечно, по меткому выражению Гете, «суха теория, мой друг, а древо жизни вечно зеленеет». Любой проект очень специфичен и имеет свои особенности. Но особенности каждого проекта не отменяют главного: современный девелоперский бизнес есть бизнес во многом коллекторский. И зависит от того, насколько эффективно менеджерам проекта удается вывести оптимальную схему взаимоотношений с банком, строителями, маклерами и обслуживающими компаниями. Задача вполне выполнимая. Так что дело за вами.