Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Вольнова Вера Александровна

Автором статьи анализируется состав арендной ставки , расчет которой составляет основу доходного подхода. Рассматривается возможность определения величины арендной ставки с учетом ее составляющих и возможности включения/исключения из ее состава тех или иных расходов собственника. Приводятся данные о составе условно-переменных расходов для офисных помещений в средних городах России (с населением менее одного миллиона человек) и городах-миллионниках. Определены состав коммунальных платежей и эксплуатационных расходов в величине арендной ставки и их процентное соотношение.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Вольнова Вера Александровна

ANALYSIS OF RENTAL RATES FOR EXAMPLE ASSESSMENT OFFICE PREMISES WITH INCOME APPROACH

The author analyzes the composition of the rental rate, which is the basis of the calculation of the income approach. The possibility of determining the value of the rental rate, given its components and the possibility of the inclusion / exclusion from the Group of certain expenses of the owner. The data on the composition of semi-variable costs for office space in secondary cities in Russia (with a population of less than one million) and cities. The composition of municipal payments and operating costs in the value of the rent rate and percentage.

Текст научной работы на тему «Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода»

Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода

вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), член Экспертного совета РОО, председатель Новосибирского регионального отделения РОО (г. Новосибирск)

Вера Александровна Вольнова, sibocenka@bk.ru

В нашей стране оценочная деятельность очень молода. С одной стороны, это хорошо, так как открывается большой простор для творчества, предоставляется возможность ежедневно решать интересные задачи. Но, с другой стороны, мы понимаем, что оценщикам остро не хватает утвержденных методик и руководящих документов. В связи с этим оценщики самостоятельно активно занимаются решением вопросов, возникающих в повседневной работе. Одним из таких вопросов является состав арендной ставки, который оценщику необходимо знать при использовании доходного подхода к оценке недвижимости и при расчете рыночной арендной ставки в рамках сравнительного подхода.

Сегодня благодаря имеющимся учебникам по оценке недвижимости оценщики имеют четкое представление об укрупненном составе арендной ставки, то есть о тех расходах, которые несет собственник объекта недвижимости и которые он обязательно включит в арендную плату [1]. Это условно-постоянные, условно-переменные расходы и расходы на замещение. Условно-постоянные расходы, включающие налоги и страховку объекта, как правило, легко определяются оценщиком, так же как и расходы на замещение, которые обычно принимаются по неким строительным нормам и справочникам или рассчитываются оценщиком как расходы на ремонт и замену короткоживущих элементов. В основном затруднения возникают при определении составляющих условно-переменных расходов. Укрупненно их можно разделить на коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Коммунальные платежи включают оплату по следующим статьям:

• водоснабжение и водоотведение,

Эксплуатационные расходы включают оплату по следующим статьям:

• уборка территории и вывоз мусора,

• СЭС и дезинфекция,

• техобслуживание и работа с арендаторами.

При расчете величины арендной ставки оценщику необходимо знать соотношение составляющих величин арендной ставки между собой, особенно если нужно рассчитать не общую арендную ставку, а очищенную от каких-либо ее составляющих или если искомые арендные ставки объектов-аналогов приводятся в средствах массовой информации без

учета отдельных составляющих (коммунальные платежи, оплата связи, электроэнергия и т. д.).

Таким образом, вопрос о составе арендной ставки и соотношении между собой ее составляющих можно считать актуальным.

Опыт проведения экспертизы многих отчетов об оценке недвижимости показал, что сегодня оценщики принимают состав арендной ставки без проведения анализа, в процентном отношении от эффективного валового дохода, опираясь на данные переводной литературы по оценке или используя некий процент из приведенных в учебниках задач. Отдельные оценщики получают данные о расходах на содержание объекта от собственников недвижимости.

Используя опыт работы с крупными естественными монополиями, специалисты компании ООО «Сибирский оценщик» провели анализ имеющихся данных по различным структурным подразделениям монополии в части состава арендной ставки. В ходе работы были проанализированы данные о коммунальных платежах и эксплуатационных расходах в 16 городах Российской Федерации:

3) Нижний Новгород,

Поскольку мегаполисы Москва и Санкт-Петербург по различным параметрам (концентрация капитала, промышленности, доходы населения, арендные ставки, розничные цены и т. д.) существенно отличаются от многих городов России, они были изъяты из общего списка. Из оставшихся 14 городов были выделены города-миллионники:

1) Нижний Новгород (1,25 млн чел.);

2) Челябинск (1,13 млн чел.);

3) Ростов-на-Дону (1,09 млн чел.);

4) Красноярск (0,97 млн чел.);

5) Екатеринбург (1,35 млн чел.);

6) Самара (1,16 млн чел.);

7) Новосибирск (1,47 млн чел.).

Затем оставшиеся города с численностью населения меньше одного миллиона (средние города) были объединены в отдельную группу:

В отношении каждой из этих групп формировались информационные массивы по расходам на содержание офисных помещений. Каждая статья расходов (коммунальные платежи и составляющие эксплуатационных расходов) по всем городам одной группы рассматривалась в качестве выборки, которая была нормализована (то есть приведена к однородной с помощью коэффициента вариации 33%, эта величина коррелирует с пороговым значением коэффициента вариации, приведенном в постановлении Федеральной службы государственной статистики от 28 сентября 2004 года № 42).

После нормирования выборки [2] была сформирована усредненная выборка по расходам, рассчитаны значения эксплуатационных расходов и соотношение их составляющих между собой, то есть была сформирована структура эксплуатационных расходов.

На диаграммах (рисунки 1 и 2) приведены значения эксплуатационных расходов для офисных помещений в средних городах, при этом коммунальные платежи (КП) (рис. 1) указаны суммарно.