Грозит ли вам жить в доме-призраке?

В течение 2017 года эксперты неоднократно говорили о первичке как о рынке покупателя – мол, этот тренд окончательный и бесповоротный. Однако на увеличение предложения потребитель отвечал ростом спроса, пусть и достаточно искусственным – его стимулировали банки, снижавшие весь год ипотечные ставки.

Но факт есть факт: по информации Росреестра, в 2017 году в Петербурге было зарегистрировано 62,9 тыс. ДДУ против 57,5 тыс. в 2016 году. Ипотечных договоров в минувшем году зарегистрировано на 24,8% больше, чем в 2016-м, – 53,9 тыс. против 43,2 тыс.

Премиальное одиночество

Да, спрос вырос, но вопрос в том, справляется ли он с потреблением вводимых в эксплуатацию домов. В Москве, к примеру, не справляется. Одно из столичных СМИ минувшей осенью разразилось подробным репортажем о жизни новоселов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве: зачастую жилые комплексы там заполнены жильцами лишь наполовину. Остальные квартиры попросту не раскупили, и они продолжают лежать тяжким грузом на балансе застройщика.

Сколько квартир в сданных за последние полгода жилых комплексах их петербургских коллег не нашли своего покупателя, разузнать достаточно сложно: оценки сильно разнятся, а достоверной статистики нет ни у кого из экспертов.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС», отмечает, что объем непроданных квартир напрямую зависит от конкретного объекта: его класса, цены и квартирографии. «Чем выше класс, количество комнат и стоимость квартиры, тем меньше шансов ее продать. Чаще такое случается с двух- и трехкомнатными квартирами в сегменте комфорт или бизнес: при неадекватном ценообразовании доля нереализованных квартир может превысить треть от всего объема», – говорит он, подчеркивая, что в сегменте масс-маркет, в котором работает «ЦДС», этот показатель минимален.

С тезисом «Чем выше класс, тем больше невыкупленных квартир» согласны и другие участники рынка.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб», поясняет, что в категории дорогой недвижимости покупатели предпочитают приобретать квартиры на высокой стадии готовности, поэтому к моменту сдачи комплекса в продаже может оставаться более 30% квартир.

Что же касается сегмента массового спроса, то к моменту ввода дома в эксплуатацию доля нераспроданных квартир обычно не превышает 5% от общего объема.

«В “Главстрое-СПб” на финальной стадии строительства объекта нереализованных квартир практически не остается – менее 3%», – уверяет Юлия Ружицкая.

Директор по маркетингу и рекламе компании Legenda Всеволод Глазунов считает, что, если застройщик к сдаче дома не распродал более 10% квартир и эти квартиры продаются по среднерыночной цене, скорее всего, они относятся к категории «ошибки рынка», то есть неликвидны.

Впрочем, добавляет он, некоторые девелоперы сознательно бронируют наиболее привлекательные квартиры для вывода в продажу на самых поздних сроках по максимальной цене. «В нашей практике в готовых smart-проектах все квартиры были распроданы еще до окончания строительства», – сообщил он.

По оценке Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в среднем по рынку в сданных объектах, вне зависимости от года ввода в эксплуатацию, остаются непроданными около 10% квартир. Ожидать снижения объемов предложения в ближайшее время не приходится.

Ручной подход

Для того чтобы получить более точные цифры, БН вручную подсчитал количество доступных для продажи квартир в жилых комплексах, которые были введены в эксплуатацию в Петербурге и примыкающих к городу территориях Ленобласти в период с сентября 2017-го по январь 2018 года, обратившись для этого к официальным сайтам застройщиков.

Мы не фокусировались лишь на крупных девелоперах – добавили для примера и объекты небольших игроков. Кроме того, было необходимо получить более четкое представление о ситуации в разных классах жилья, поэтому мы, не ограничившись срезом лишь по жилым комплексам массового спроса, коснулись и бизнес-сегмента.

Разумеется, объять необъятное мы не смогли – все-таки в городе и пригородах работает несколько десятков девелоперов, которые за четыре-пять месяцев сдают порядка миллиона квадратных метров жилья. Мы же изучили оставшееся предложение в 29 разнообразных объектах, так что получилось, на наш взгляд, достаточно репрезентативно.

Какие выводы можно сделать, рассмотрев таблицу ниже? Во-первых, затоваривание и полупустые новостройки – как в столице – Петербургу не грозят. По крайней мере пока. И хотя лишь в двух жилых комплексах на момент сдачи были проданы все квартиры (до 2014 года это являлось обычным делом), примерно в половине исследованных нами объектов их число незначительно и не превышает 5% от общего числа квартир.

Во-вторых, как уже отметил один из экспертов выше, чем дороже объект, тем шире в нем выбор готового жилья. С репутацией застройщика этот факт никак не коррелирует (к качеству новостроек того же «ЮИТ» вряд ли придерется самый требовательный покупатель), однако денег у населения действительно в последние годы стало меньше, и многие покупатели отказываются от дорогих покупок в пользу более дешевых. Например, вместо «бизнеса» приобретают квартиру классом пониже.

В-третьих, в домах со сравнительно хорошей транспортной доступностью жилье продается, как правило, гораздо лучше, чем в удаленных от города медвежьих углах. Даже учитывая то, что в первом случае квартира обойдется существенно дороже, чем во втором.

Если немного упростить, то получится, что покупатель, отказываясь от квартиры в категории бизнес, ищет себе замену в комфорт-классе, но отнюдь не любую, а лишь ту, до которой легко добираться. Впрочем, нет правил без исключений. Их легко заметить, просто внимательно изучив нашу таблицу.

Количество нераспроданных квартир в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию в период с сентября 2017-го по январь 2018 года (по данным на середину января 2018 года)